文 | 源媒汇，作家 | 利晋，裁剪 | 苏淮

绿城中国的 2024 年精采，离不开一个中枢要道词：地王。但争夺地王仅仅一个效果，撑捏背后是它的底气和红运。

01 地王

2017 年 1 月，杭州迎来开年首场土拍，绿城聚合建发竞得西湖区留住单位地块，创下了西溪板块地价新高；紧接着，又抢下杭州拱墅区 47 号塘北地块，把申花板块带入了" 4 字头"时间。

绿城以"闪电战"的方式，一天内创造了两个地王。

绿城疯了，逆势而为。

2016 年，寰宇降生了 350 宗地王，当年年底，房地产市集迎来密集调控，2017 年全年超 100 城、出台 250 余次调控政策。

好多东谈主皆说，" 2016 年是地王之年"，" 2017 年是市集调控最严厉的一年"。

很快，时任绿城实行董事兼行政总裁曹舟南出来表态，"绿城不测参与地王之争"。他说，绿城会放缓投资脚步。

7 年后，姑苏城，举行了开年首场土拍，绿城拿下了狮山商务改进区 Z03 号地块，楼面价 4.54 万元 /㎡，创造了苏州新地王。2024 年 8 月，绿城又以 13.1 万元 /㎡，夺得上海徐汇区斜土街谈地块，再造一个地王款式——国内单价地王。

2 个月后，绿城以 34.22 亿元竞得杭州上城区四堡七堡单位 JG1402-36 地块，创造了杭州单价地王，也把杭州带入了" 5 字头"时间。

绿城疯了，又逆势而为。

2024 年以来，不光是保利地产、中海地产、华润置地、招商蛇口等央企，万古分消亡在公开地盘市集；"黑马"越秀地产、华发股份等地方国企也"千里默"了，直到三季度尾声，利好政策接连出台后，才斗胆买地。

绿城是一直高溢价拿地，2024 年前 11 月权利拿地金额 452 亿元，仅次于保利，冲上了行业第二。

2024 年，绿城勇于争夺地王，是曹舟南时期埋下的种子。

他把绿城作念轻了，从一艘巨轮酿成了一支舰队。

2017 年之后，同业仍在加杠杆买地，财务出身的曹舟南，捏有悲不雅的办法，很早进行"一体五翼"、" 10 区 5 提拔"的组织架构转型。绝顶是投资策略上，完成重仓一二线城市的调整，加速三四线城市的库存去化，为绿城创造了很轻的杠杆和库存压力。

这种"克制"的投资策略，也让绿城后续几年濒临着"无货可卖"的无语场所，无法冲刺规模。张亚东掌权时，也曾有一段时分逢开会就痛批地盘投资，"没货卖就没营销、没回款"。

克制，在绿城身上成为了一个辩驳两意的词。

曹舟南出走之后，无论是"中交系"的张亚东、"老绿城东谈主"郭嘉峰，依然沿着这个策略走。张亚东作念了优化：精简架构、提高盘活速率；郭嘉峰，与曹舟南同是绿城独创东谈主宋卫平的"直系"，计算理念差未几。

这套基础底细，却让当下绿城有了争夺地王的底气。加上中交加团重组地产板块架构、近几年开云kaiyun.com杭州直播电商高涨的红运加成，绿城收拢了一个小风口。

但摆在绿城眼前的还有另一个难题：老绿城东谈主正在谢幕。

代建业务"代言东谈主"李军放下了手中的剑，辞任绿城责罚实行董事一职，年齿不外半百，而郭佳峰将步顺耳顺之年。绿城扫数高管团队中，已寥落老绿城东谈主，且基本是 60 后、70 后，处于青黄不接的景象。

郭佳峰卸任之后，绿城会走一条奈何样的路？

02 底气

2024 年，地盘市集发达出政府推地、房企拿地皆略显信心不及。中指筹商院敷陈指出，本年前三季度，寰宇 300 城宅地供求规模同比下滑超三成，地盘出让金减少超四成。

积极拿地企业聚会在几个热门城市：西安、北京、石家庄、成皆、杭州、上海。

绿城发达出，既要冲规模，又很严慎的格调。

2024 年 3 月的事迹会上，绿城实行董事兼行政总裁郭佳峰称，"咱们虽然也思求得更好更快的发展，但愿能够向上客岁的 1425 亿。然则详细分析下来，大约会在 1000 亿落魄。"

比拟 2023 年新增货值，绿城投资预期值浮松了向上 40%。主张城市依然是 10 个政策城市。

从 2024 年投资经过来看，绿城上半年仅完成主张值 33% 把握，期内新增 15 个款式，权利投资额为 154 亿元，预测新增货值 333 亿元。

参加下半年，上海、北京、杭州等接踵优化土拍计算，保利、华润、中海、越秀等国央企运行积极拿地。对绿城来说，拿地难度、成本有所加多。

2024 年下半年，绿城新增 21 个款式，全口径拿地金额约 350 亿元，其中产生溢价地块多达 16 宗。前 11 月，绿城以权利拿地金额 452 亿元，位居行业第 2 名，客岁同时是第 5 名。

账面上，绿城争抢地王、高溢价有一定的底气。

2024 年中期，绿城金钱欠债率为 79.7%，刚好扫尾"红线"下，有息欠债 1483 亿元，短债 353 亿元，银行进款及现款 751 亿元，现款短债比为 2.1 倍。

源媒汇此前统计了 2024 年中期 31 家国央房企欠债情况，净假贷比率平均值为 103.2%，其中有 11 家企业向上 100%，另有 15 家企业现款短债比低于 1 倍。

拉万古分来看，绿城的底气又不是很足。

因为杠杆加多赫然，净金钱欠债率从 2021 年的 52% 上升到 2024 年中期的 67.2%，有息欠债走高，权利金钱有所下滑。解放资金短债比则从 2021 年的 1.79 下降到 1.24，资金流动性缓缓焦躁。

绿城大鞭策中交加团，也有我方的洽商。

2023 年事迹发布吞并天，中交系的周长江获任绿城实行董事和实行总裁。周长江先前担任中邦交建董秘、中交本钱董事长一职，十分练习本钱市集和本钱运作。

为了幸免出现流动性危急，绿城款式树立、运营就需要比之前更快。

绿城以至比当年碧桂园" 369 "模式更快了。2024 年上半年，拿地到开工、计算性回正周期为 1.7、9.5 个月，平均速率快了 0.4 和 2.1 个月。

但即便拿地到开工周期、首开周期皆在裁汰，绿城一样无法加速计算性现款流回正速率，时分从 2022 年的 7.9 个月，延迟到 2024 年中期的 9.5 个月。

详细拿地、去化两项数据不错发现，绿城斗胆拿地的底气，是练习大本营浙江市集，绝顶是杭州。

领先，2024 年于今，绿城 36 个新增款式中，浙江占比 55.5%，杭州占比 38.9%。绿城在浙江新增款式，好多 15 天把握就能拿到计算用地许可证，不到拿地到开工周期平均值的 1/3。

其次，资金投资回流不异如斯，杭州市集拿地到计算回正周期还是裁汰到 7.1 个月， 远低于平均值。

绿城流动资金焦躁趋势下，思要款式更快盘活，投向以杭州为主的浙江市集是势必。

不仅仅市集的练习进程，还有施工周期把控、监管资金踏实性等身分。绿城里面东谈主士曾对外称，建发 2023 年真的奴隶绿城浙江政策进行投资，但在 2024 年运行跟丢了。

厦门国资房企建发，在浙江短缺这么的"底气"。

03 红运

绿城也有红运的加成——杭州市集发达领跑寰宇，好于一线城市北上广深。

杭州是刻下寰宇惟逐个个莫得短期风险的一二线城市。

克而瑞地产筹商指出，2024 年 8 月末，杭州消化周期不及 10 个月，上海去化周期为 13.4 个月，北京、广州、深圳过头余二线城市合座去化周期皆向上了 20 个月。

杭州商品房市集强于一线城市，有两个方面：一是，杭州主城区新址数目越来越少，优质量块差未几卖罢了；二是，阿里完成上市、G20 峰会以及互联网经济等加捏，绝顶是近几年直播电商火热。

多量外来东谈主口涌入杭州，带来了置业需求。2021-2023 年，杭州新增常住东谈主口系数向上 50 万东谈主。技巧，涉宅用地成交金额系数出让金约 6414 亿元，出让规模承接 3 年居于寰宇第二名。

本来市集的不雅点是："炒房第一城深圳，炒房第二城杭州"，如今酿成了："杭州是炒房第一城"。

绿城是荣幸的。

往日 3 年，绿城在杭州拿地总金额约 775.7 亿元，占杭州总出让金比例为 12.1%。

技巧，杭州单一市集孝顺了总销售额均向上了 20%，按自投款式销售额设想，则为 30% 把握。

绿城莫得情理不加仓杭州市集。2024 年前三季度，杭州涉宅用地总出让金为 802 亿元，绿城拿地金额为 118 亿元，占比上升到 14.7%。

借着杭州市集扎根的深度，绿城把销售额作念了起来。绝顶是 2024 年 5 月杭州全面取消了住房限购政策，杭州销售额迎来了爆发式增长。

11 月，绿城累计总左券销售 2468 亿元。其中，杭州市集杀青销售额 392 亿元，占比为 15.87%，按自投款式销售额设想，占比则为 26.38%。

但保利莫得那么荣幸。

保利十分于一个 Plus 版块的绿城，聚焦中枢 38 城。2023 年，有 27 个城市市占率向上 10%，广佛市集销售孝顺占比 18.9%。其中，新获得款式中 40% 当年开盘、杀青签约金额向上 300 亿元。

保利曾对外公布了一个数据：华南市集市占率 25.4%。

广佛市集之于保利，杭州市集之于绿城，皆十分弥留。但本年广佛新址市集一直在恭候复苏，直到利好政策密集出台之后，成交才有所回暖。

为了把销售额拉上去，保利广佛市集一直在"以价换量"。2024 年 11 月，保利累计签约金额 3080 亿元，其中，广佛销售额 633.4 亿元，孝顺比例同比普及 2.7 个百分点至 20.56%。

这份得益单背后，尽是业主的骂名。

绿城的红运也体当今家具道路上。

2018 年，中交加团对地产板块进行了重组，详情绿城聚焦中高端，中交地产、中房地产业务聚焦于刚需、保险房。

行业参加调整周期后，改善、豪宅市集却捏续火热。中指筹商院多份敷陈指出，2022 年、2023 年，改善住房需求是新址市集的主流和要道撑捏，成交占比增长赫然。2024 年前三季度不异如斯。

头部房企销售额"腰斩"时，绿城销售额下降相对莫得那么赫然。而绿城 2024 年下半年新增款式中，基本纯住宅、低容积率地块，树立所在应该是改善、豪宅类楼盘款式。

但绿城在杭州市集的"红运"也快用罢了。

04 动刀

2024 年前 11 月，绿城左券总销售额同比下滑 3.74%，杭州销售额却减少了 29.5%，占比从客岁同时的 21.67% 下降到 15.87%。

绿城杭州市集运行失灵了。

2023 年头，绿城进行了组织架构调整，合并原浙西区域、浙东区域、杭州亚运村款式公司为浙江区域集团，肃穆浙江、福建两省的投资拓展和款式责罚。

2024 年头，绿城再度动刀，一边进行区域肃穆东谈主换防，波及到华北、东北、华南等区域；另一边，西南区域被代建平台绿城责罚合并了，以及，安徽脱离华东区域、原生存集团旗下产城业务，均划入浙江区域集团。

西南区域的"消亡"，绿城走上了大多数房企的气运——融创爆雷的运行、华裔城的大皆损失。华南区域也在"边际化"。

西南区域、华南区域的存在感一直很弱，2021 年于今占比在 3%-5%。跟着库存不休消化，绿城很有可能会合并华南区域。

本年 12 月初，广州绿穗房地产开荒有限公司拿下广州海珠区 AH101303 地块。天眼查裸露，该公司背后大鞭策是浙江绿城、二鞭策是绿城东北区域关联公司。

下半年 21 个新增款式背后实控公司中，近 70% 由浙江绿城捏股，且无间看到绿城职工结伴平台南京臻蔻、南京臻硕、宁波浙展、宁波浙发的身影。

本次调整后，浙江区域集团，差未几掌控着合座绿城的山河。

但浙江区域，绝顶是杭州市集，一直存在一个问题：只可给绿城安全，但不可赢利。

绿城一直陷在增收不增利的逆境中，毛利率、净利润率逐年下滑，2024 年中期分辩跌至 13.1%、跌至 4.77%。

绿城实行董事及实行总耿忠强曾屡次强调，愈加详尽安全性、抗风险才智，而不是毛利率，"中枢城市中枢肠块拿的地毛利率偏低，但安全性流动性好，在行业下行配景中，保险了公司的安全底线"。

面对杭州市集疲软、毛利率捏续下滑，2024 年年中，绿城再度对组织架构和区域市集动刀，包括在浙江区域集团树立七大职能中心，取消片区公司职能平台，在杭州树立三大片区公司，以及在浙东、浙南、浙北、福建、安徽成立片区公司。

绿城思要从里面要收益。

领先，2021 年以来，绿城费率、销售费率是下滑的，与之负相干的毛利率亦然下滑的；其中，行政支拨赫然上升，占到"三费"比例 50% 把握。对比讲解，绿城成本扫尾才智弱，或高管薪酬占到不少成本。

再用"用度率 / 毛利率"测算计算水平公式一算，比值由 56.87% 上升到 63.16%，2024 年中期同比加多 3.3 个百分点至 45.16%。一般来说，比值越大，计算才智越弱，向上 70% 讲解计算比较繁重。

其次，2021 年以来，绿城土储权利比在 55%-65%，归母净利润占比利润比例则波动较大，区间为 29.24%-62%。差值变动，很有可能是少数股权分走了利润，或存在不少的隐性债务。

上述说起，绿城不少拿田主体公司背后是职工结伴平台，比如宁波浙展、宁波浙发背后是浙江区域运营肃穆东谈主吴金秋，南京臻蔻背后是实行董事、副总裁李骏等。

背后职工结伴平台"偷走"若干利润？就此事，源媒汇盘问过绿城方面，但对方莫得报恩。

绿城聘请了在安全前提下蒙眼决骤，但曹舟南给绿城留的这套基础底细，很快就不够用了，不休拿"地王"、冲规模，点燃的不仅仅利润，还有安全空间。

近几年，绿城也在不休引入外部工作司理东谈主，走向"去绿城化"。